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<div style="text-align: center;">&nbsp;</div>
</span></span></span><span style="font-size: medium;"><span style="font-family: Arial;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">
<div style="text-align: center;"><strong>Avalia&ccedil;&atilde;o T&eacute;cnica de Im&oacute;veis</strong></div>
</span></span></span><span style="color: rgb(0, 0, 0);">
<div style="text-align: center;"><span style="font-size: medium;"><span style="font-family: Arial;">&nbsp;</span></span></div>
</span><span style="font-size: medium;"><span style="font-family: Arial;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"> &nbsp;<br />
<br />
A avalia&ccedil;&atilde;o da propriedade imobili&aacute;ria visa estimular o seu valor e, pode ter entre outros fins, a partilha dos bens im&oacute;veis de uma heran&ccedil;a, a compra ou venda de im&oacute;veis, o financiamento hipotec&aacute;rio na compra ou constru&ccedil;&atilde;o de um im&oacute;vel, o estudo econ&ocirc;mico e financeiro de um projeto de investimento, o c&aacute;lculo de indeniza&ccedil;&atilde;o por expropria&ccedil;&atilde;o, a determina&ccedil;&atilde;o do valor para efeitos fiscais etc...<br />
<br />
<strong>1- O que &eacute; a Avalia&ccedil;&atilde;o de Im&oacute;veis?<br />
</strong><br />
R- &Eacute; a defini&ccedil;&atilde;o t&eacute;cnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intang&iacute;veis). Esta defini&ccedil;&atilde;o &eacute; feita dentro de procedimentos t&eacute;cnicos para a realiza&ccedil;&atilde;o das an&aacute;lises de valor.<br />
<br />
Os bens materiais s&atilde;o os im&oacute;veis urbanos, rurais e industriais, os ve&iacute;culos, as m&aacute;quinas e equipamentos, o cultivo agr&iacute;cola e os semoventes,<br />
<br />
Na categoria dos intang&iacute;veis se incluem o fundo de com&eacute;rcio, os lucros cessantes, as marcas e patentes,<br />
<br />
<strong>2- Quem pode fazer Avalia&ccedil;&otilde;es de Im&oacute;veis?</strong><br />
<br />
R- A avalia&ccedil;&atilde;o de im&oacute;veis forma um extenso campo profissional, legalmente reservado aos engenheiros e arquitetos.<br />
<br />
<strong>3- Desde quando se faz avalia&ccedil;&otilde;es de im&oacute;veis de forma t&eacute;cnica no Brasil?</strong><br />
<br />
R- A Engenharia de Avalia&ccedil;&otilde;es brasileira surgiu no in&iacute;cio do s&eacute;culo XX. Os primeiros textos publicados datam de 1918. O engenheiro Luiz Carlos Berrini teve grande import&acirc;ncia para o desenvolvimento de t&eacute;cnicas de avalia&ccedil;&atilde;o, atuando a partir de 1928 e deixou grandes li&ccedil;&otilde;es, importantes at&eacute; os dias de hoje.<br />
<br />
&Eacute; de Berrini a afirma&ccedil;&atilde;o de que: &quot;Nenhum m&eacute;todo de avalia&ccedil;&atilde;o &eacute; exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, que o m&aacute;ximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, &eacute; encontrar um valor prov&aacute;vel que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores v&aacute;rios e vari&aacute;veis, a maior parte dos quais de origem psicol&oacute;gica e, portanto, n&atilde;o suscet&iacute;veis de serem medidos e comparados&quot;<br />
<br />
<strong>4. Qual o objetivo da Avalia&ccedil;&atilde;o de Im&oacute;veis?</strong><br />
<br />
R- &Eacute; a determina&ccedil;&atilde;o t&eacute;cnica do valor de um im&oacute;vel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situa&ccedil;&otilde;es, dentro e fora do &acirc;mbito judicial, tais como: invent&aacute;rios, dissolu&ccedil;&atilde;o de sociedade, opera&ccedil;&otilde;es de compra e venda, aluguel, cobran&ccedil;a de tributos, seguros, hipotecas, estudos de din&acirc;mica imobili&aacute;ria e outros.<br />
<br />
<strong>5- Qual tipo de im&oacute;vel urbano pode ser objeto de uma avalia&ccedil;&atilde;o?</strong><br />
<br />
R- Podem ser avaliados terrenos para habita&ccedil;&atilde;o ou com&eacute;rcio, glebas urbaniz&aacute;veis, casas, apartamentos, salas comerciais ou pr&eacute;dios industriais.<br />
<br />
<strong>6- O que o Engenheiro de Avalia&ccedil;&otilde;es deve conhecer?</strong><br />
<br />
R- Para que seja feita uma boa avalia&ccedil;&atilde;o, o profissional deve conhecer n&atilde;o s&oacute; as ferramentas matem&aacute;ticas envolvidas no c&aacute;lculo, mas tamb&eacute;m o funcionamento do mercado onde se situa o im&oacute;vel.<br />
<br />
<strong>7- Qual &eacute; a melhor maneira de se Avaliar um im&oacute;vel?</strong><br />
<br />
R- Existem v&aacute;rios m&eacute;todos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho &eacute; a compara&ccedil;&atilde;o com dados de transa&ccedil;&otilde;es de im&oacute;veis semelhantes, efetuadas na mesma &eacute;poca em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto &eacute; poss&iacute;vel, principalmente quando se trata de im&oacute;veis singulares, tais como grandes pr&eacute;dios comerciais e industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros m&eacute;todos.<br />
<br />
<strong>8- O que &eacute; o Valor de um bem?<br />
</strong><br />
R- Um dos aspectos fundamentais na Engenharia de Avalia&ccedil;&otilde;es &eacute; o entendimento do conceito de valor.<br />
<br />
&Eacute; importante estudar os mecanismos de forma&ccedil;&atilde;o dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da quest&atilde;o. Somente com a compreens&atilde;o preliminar do fen&ocirc;meno poder&aacute; o profissional estar apto para buscar sua quantifica&ccedil;&atilde;o.<br />
<br />
Existem v&aacute;rias defini&ccedil;&otilde;es e interpreta&ccedil;&otilde;es para valor, valor de mercado e pre&ccedil;o.<br />
<br />
<strong>9- Qual a diferen&ccedil;a entre valor e pre&ccedil;o?</strong><br />
<br />
R- O valor &eacute; intr&iacute;nseco ao bem e depende das vari&aacute;veis de mercado, de ambiente e das t&eacute;cnicas adotadas para sua determina&ccedil;&atilde;o. Pressup&otilde;e uma situa&ccedil;&atilde;o de neg&oacute;cio entre duas partes envolvidas e que n&atilde;o haja qualquer press&atilde;o externa sobre elas.<br />
<br />
O pre&ccedil;o depende da situa&ccedil;&atilde;o do negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e institui&ccedil;&otilde;es envolvidas no processo e sofre press&otilde;es externas.<br />
<br />
Deve ser lembrado que o valor &eacute; &uacute;nico, para um determinado momento e situa&ccedil;&atilde;o de mercado.<br />
<br />
<strong>A Norma diz:</strong><br />
<br />
&quot;O valor a ser determinado corresponde sempre &agrave;quele que, num dado instante, &eacute; &uacute;nico, qualquer que seja a finalidade da avalia&ccedil;&atilde;o. Esse valor corresponde tamb&eacute;m ao pre&ccedil;o que se definiria em um mercado de concorr&ecirc;ncia perfeita...&quot;<br />
<br />
O valor n&atilde;o &eacute; caracter&iacute;stica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele &eacute; &uacute;nico.<br />
<br />
O pre&ccedil;o, ao contr&aacute;rio, &eacute; m&uacute;ltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negocia&ccedil;&atilde;o, e tamb&eacute;m est&aacute; sujeito a flutua&ccedil;&otilde;es de curto prazo, tais como as decorrentes de situa&ccedil;&otilde;es econ&ocirc;micas, campanhas publicit&aacute;rias, novos empreendimentos ou perspectiva de altera&ccedil;&otilde;es na legisla&ccedil;&atilde;o.<br />
<br />
Os n&uacute;meros obtidos nas pesquisas de transa&ccedil;&otilde;es consistem, na verdade, de uma faixa de pre&ccedil;os, cuja m&eacute;dia ou &quot;valor mais prov&aacute;vel&quot; &eacute; o que chamamos de &quot;valor de mercado&quot;.<br />
<br />
<strong>10- Por que contratar uma empresa de avalia&ccedil;&otilde;es?</strong><br />
<br />
R- Para obter uma no&ccedil;&atilde;o clara e isenta do que realmente valem os bens e para as diversas situa&ccedil;&otilde;es em que se requer determina&ccedil;&otilde;es de valores por parte de algu&eacute;m que n&atilde;o est&aacute; envolvido no neg&oacute;cio diretamente.<br />
<br />
As avalia&ccedil;&otilde;es tamb&eacute;m s&atilde;o previstas em lei para algumas situa&ccedil;&otilde;es, como a reavalia&ccedil;&atilde;o do ativo imobilizado e as peritagens conciliat&oacute;rias. &Eacute; recomendado sempre procurar uma correta avalia&ccedil;&atilde;o de um im&oacute;vel para ap&oacute;s saber seu valor, coloc&aacute;-lo &agrave; venda.<br />
<br />
<strong>11- Quais as formas de se avaliar um bem?</strong><br />
<br />
R- A melhor forma &eacute; por compara&ccedil;&atilde;o com im&oacute;veis semelhantes (m&eacute;todo da Compara&ccedil;&atilde;o de Dados de Mercado).<br />
<br />
&Eacute; o melhor m&eacute;todo, mas depende da exist&ecirc;ncia de transa&ccedil;&otilde;es do mesmo tipo de im&oacute;vel, na mesma &eacute;poca e localiza&ccedil;&atilde;o espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a an&aacute;lise dos valores.<br />
<br />
Os valores de transa&ccedil;&otilde;es com im&oacute;veis semelhantes s&atilde;o a maior evid&ecirc;ncia de mercado para um im&oacute;vel.<br />
<br />
Havendo dados, &eacute; preciso obter um valor m&eacute;dio. &Eacute; sempre uma m&eacute;dia ponderada, visto que os im&oacute;veis s&atilde;o sempre diferentes uns dos outros.<br />
<br />
N&atilde;o &eacute; poss&iacute;vel simplesmente extrair a m&eacute;dia aritm&eacute;tica. Esta m&eacute;dia pode ser feita por aproxima&ccedil;&atilde;o ou &quot;&agrave; sentimento&quot;, se for uma avalia&ccedil;&atilde;o dentro do n&iacute;vel de rigor Expedito, por homogeneiza&ccedil;&atilde;o de fatores, se for no n&iacute;vel Normal ou por infer&ecirc;ncia estat&iacute;stica, para o n&iacute;vel Rigoroso.<br />
<br />
O m&eacute;todo &eacute; baseado na an&aacute;lise de informa&ccedil;&otilde;es sobre pre&ccedil;os de propriedades compar&aacute;veis com a que est&aacute; sendo avaliada.<br />
<br />
Os avaliadores precisam conferir as condi&ccedil;&otilde;es em que s&atilde;o feitas as transa&ccedil;&otilde;es para verificar se os pre&ccedil;os n&atilde;o est&atilde;o destoando do mercado.<br />
<br />
Segundo a norma de avalia&ccedil;&otilde;es (NBR 5676), um avalia&ccedil;&atilde;o poder&aacute; estar enquadrada em um dos seguintes n&iacute;veis de rigor:<br />
<br />
a) N&iacute;vel Expedito: baseado no &quot;sentimento&quot; ou na experi&ecirc;ncia do avaliador, sem justificativa matem&aacute;tica ou estat&iacute;stica.<br />
<br />
b) N&iacute;vel Normal: homogeneiza&ccedil;&atilde;o de fatores.<br />
<br />
c) N&iacute;vel Rigoroso: infer&ecirc;ncia estat&iacute;stica.<br />
<br />
<strong>12- Quais os outros m&eacute;todos de avalia&ccedil;&atilde;o?</strong><br />
<br />
R- N&atilde;o existindo dados para compara&ccedil;&atilde;o, podem ser empregados os m&eacute;todos da Renda, Residual, Involutivo e do Custo de Reprodu&ccedil;&atilde;o, que buscam o valor atrav&eacute;s de outras evid&ecirc;ncias. S&atilde;o aproxima&ccedil;&otilde;es, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.<br />
<br />
&nbsp;___________________________________________________<br />
<br />
<strong>Prof&ordm; Rock Hudson Machado e Associados - pp</strong><br />
</span></span></span><span style="font-size: small;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br />
Perito Avaliador Judicial e Particular<br />
<br />
Gestor e Conselheiro Patrimonial Imobili&aacute;rio<br />
<br />
Diretor do Clube dos Propriet&aacute;rios de Im&oacute;veis - Minas Gerais<br />
<br />
COFECI/CRECI/CNAI- 0423-15.891<br />
<br />
&nbsp;<br />
<br />
Rua Curvelo, 32, Sala 502 &ndash; Cep. 31015-172 &ndash; Bairro Floresta - Belo Horizonte/MG<!--[if gte mso 9]><xml>
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